전세계약 시 주의사항 4가지는 꼭 알아두자!

집값이 넘사벽으로 오른 만큼 전세 가격도 하늘 높은 줄 모르고 상승하는 시대에 살고 있습니다. 전세를 계약할 때는 보통 공인중개사를 통해 처리하지만 그래도 큰돈이 오고 가기 때문에 세입자도 최소한의 지식과 정보를 갖고 있어야 합니다. 

 

 

전세계약 시 주의사항 4가지

계약

 

1. 직접 보기

요즘은 부동산 어플이 많이 나와있고 기능들도 매우 다양합니다. 실내 인테리어나 구성은 물론 채광이나 외부환경까지도 확인할 수가 있습니다. 하지만 이런 편리함은 집을 구하기 위한 보조수단으로 참고만 하는 것이 좋습니다. 어떤 분들은 시간이 없다는 이유로 어플의 정보만 믿고 계약을 하는 경우가 있는데 대부분의 분들이 후회를 하게 됩니다. 물론 최대한 사실에 기반한 어플 정보지만 받아들이기에 따라 다른 내용으로 전달이 될 수 있기 때문에 내가 살 집은 반드시 직접 보고 계약을 하셔야 합니다. 

 

 

 

2. 등기부등본 확인하기

전세계약 시 가장 중요할 수 있는 부분인데요. 해당 부동산에 대한 소유자 정보 압류 여부, 가처분, 가등기 여부를 파악할 수 있는 공적 장부 즉, 등기사항전부증명서를 반드시 확인해야 합니다. 등기부등본은 등기소나 인터넷등기소를 통해 토지와 건물등기부등본을 열람하거나 발급받아 볼 수 있습니다.

다가구 주택은 건물과 토지에 대한 등기부등본을 확인하여 두 서류의 소유자가 동일 인물인지 확인합니다. 만약 이름이 다르다면 차후에 문제가 생겼을 때 일을 처리함에 있어서 매우 복잡하고 어려운 상황이 생길 수 있습니다. 아파트나 다세대 주택은 집합건물로 확인을 하면 됩니다. 여기에서 중요한 점은 다세대는 계약 호실만 확인을 하면 되지만 다가구의 경우는 선순위권자들의 보증금과 근저당 금액을 합산한 금액이 주택 가격의 70%를 넘어선다면 보증금을 온전히 돌려받지 못하는 일이 발생할 수 있습니다.

 

 

 

다만 임대차 보호법에 의해 어느 정도의 보증금 반환이 가능하긴 한데요. 최우선변제라는 소액 임차인을 위한 조치로 최우선 변제금을 기준으로 세입자의 보증금을 근저당보다 우선적으로 반환해주는 대책이 있습니다. 하지만 금액이 해당 주택의 낙찰가액 50%를 넘을 수 없기 때문에 만족스러운 보호를 받기는 어렵습니다.

계약 전에 꼼꼼하게 계산해보고 살펴서 추후에 경매 등으로 불이익을 당하는 일이 없도록 해야 합니다. 

 

 

 

 

3. 집주인 확인 및 계약금 이체

​계약을 하기 바로 전에 등기부등본상의 소유주와 계약을 실행하려는 사람이 동일인인지 신분증을 대조해서 꼭 확인해야 합니다. 간혹 집주인이 멀리 있어서 대리인이 대신 계약을 체결하는 경우가 있습니다. 이때에는 먼저 대리인의 신분증을 확인하고, 등기부등본의 소유자와의 관계, 위임장, 인감증명서를 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 그리고 계약금을 이체할 때에는 반드시 등기부등본에 기재되어 있는 소유주 즉, 집주인과 통화를 해서 확인을 한 후 계좌로 입금을 해야 합니다. 간혹 현금으로 거래를 하는 경우가 있는데 이는 추후 문제가 발생했을 시 충분한 증거자료가 없다는 이유로 불이익을 당할 수 있으므로 주의하셔야 합니다. 

 

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4. 전입신고 및 확정일자

복잡하고 어려운 전세계약을 다 마쳤다고 해서 끝이 아닙니다. 굉장히 중요한 절차가 남아있은데요. 바로 전입신고와 확정일자를  받는 것입니다. 이는 주택 임대차보호법의 대항력과 우선변제권을 취득하여 나의 보증금을 지키기 위해서입니다. 세입자가 전셋집에 입주를 하고 전입신고를 완료하면 다음날부터 '대항력'이라는 것이 생깁니다. 이렇게 되면 제 3자에게 자신의 권리를 주장할 수 있는 우선변제권이 생기는데요. 이는 내가 살고 있는 중간에 집주인이 바뀌더라도 전 주인과 계약한 기간까지 살고 나가겠다는 권리를 주장할 수 있고 보증금이 모두 반환될 때까지 집을 비우지 않아도 됩니다. 또한 확정일자를 받은 후에 주택이 근저당에 잡히거나 압류되어도 우선순위가 되기 때문에 먼저 배당을 받을 수 있게 됩니다.

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